Városunkban egy évszázaddal ezelőtt szabadult el az ingatlanspekuláció, és azóta sem ért véget. Károlyi Imre és Gyula 1920-tól 3 ezer holdat parcellázott föl és árusított ki. Olyan hirtelen megnőtt akkor a város, hogy sem a közműellátottság, sem az úthálózat, sem a közigazgatás nem tudta utolérni, azóta sem. Bár a további terjeszkedés nem állt meg, most a sűrítés fázisát éljük. Aki elnézi Érd centrumát, nehezen látja meg benne a nagyvárost. A képzeletnek igencsak határt szabnak a járdák és vízelvezetés nélküli szűk, átláthatatlanul indázó, poros utcák. A két vasútvonallal szabdalt közlekedési folyosók közé ékelt apróbb-nagyobb telkekre élénk fantáziával lehet csak többlakásos társasházakat álmodni. Vannak azért dús fantáziával megáldott ingatlan-fejlesztők, akiknek sikerült, így a város központi részein hatalmas háztömbök kezdtek kinőni a földből.
Árnyék a tündérkerten
V. Lászlóék kis házikója – az egyik főútvonalon – sosem akart több lenni nyaralónál. A hangsúly mindig is a paradicsomi kerten, gyümölcsösön volt, annak gondozása, a bő termés, és a madárcsicsergés a család fő örömforrása. Fővárosi lakhelyük mellett az érdi nyaraló 1953 óta a második otthon. A tündérkertre azonban nehéz árnyék vetült.
„Felettünk néhány telekkel több három-négy lakásos, kétszintes társasház is épült az utóbbi években, 200 négyszögöles telkekre, mint a mienk is. Mellettünk is elkezdtek egyet építeni – gyakorlatilag a fejünk felett. Az eredeti tulajdonosnak annyi pénzt ígértek, hogy inkább eladta az ingatlant. Megkeresett bennünket is a beruházó, és ígért egy összeget a telkünkért. Mondtam, hogy nem eladó, majd ha kihaltunk, az övé lehet. Eltelt egy év, és megint fölhívott, és már a dupláját adta volna, de arra is nemet mondtam. Aztán láttam, mekkora monstrum épül itt, és bementem az építési osztályra megkérdezni, hogy ezt lehet-e. Amire elmondta a hölgy, hogy igen, az új építési szabályzat megengedi főutak mentén a városias beépítést. Láttuk is, hogy egy ideig állt az építkezés, nyilván megvárta a beruházó, míg az új szabályzat hatályba lépett. Így most már hatlakásos társasházat tudott építeni. Mi továbbra sem szeretnénk eladni a telkünket, úgyhogy most innen nézegetjük, mi készül. Négy garázs fért el az épület aljában, a többi autó a kerítésünk mellett fog parkolni. A ház akkora lett, hogy teljesen beárnyékolja a kertünket, olyan érzésünk van, mintha egy színpadon élnénk, és mi lennénk a fő látványosság a kakasülőről figyelők számára.”
V. László szerint teljesen érthető, hogy a városközponti övezetben sűríteni kell a lakókörnyezetet, de azt nem érti, ekkora telekre hogyan lehetett hat lakást engedélyezni.
A zöld valahol elveszett
Jól ismert gyakorlat az épület földszintjére üzletet, garázst tervezni, aztán lakás-ként eladni azt is. Ahhoz már alighanem több furfang, még inkább jó kapcsolatok kellenek, hogy egy 12 lakásos társasházat építési engedély nélkül, puszta bejelentéssel be lehessen ékelni egy kisebb társas-ház, meg egy kertes ház közé a városköz-pontban. Olykor mégis sikerül, és ha a társadalmi környezet nem változik, nincs is belőle baj, csak ha a szelek úgy fordulnak.
Miután Érden fordult a szél, lett is baj egy 2017-ben indult építkezéssel. Két telek összevonásával 12 lakásos társasház épült a város legközpontibb, kertvárosból épp vegyessé alakuló övezetében, és mivel furfangosan három, egyenként 300 négyzetméter alatti négylakásos lakóépületekként tüntették föl a terveken, egyszerű bejelentéssel el lehetett kezdeni az építkezést.
Megkérdeztük Fehérné Tölgyesi Ildikó főépítészt – aki éppen utolsó munkanapját töltötte a Városházán -, hogyhogy nem szúrt szemet, mi készül.
„Egy olyan pillanatban történt ez, amikor elég volt az egyszerű bejelentés, nem kellett településképi konzultációt kérni a fő-építésztől – ugyanis akkor még nem alkották meg az önkormányzatok a településképi rendeleteiket. A szabály úgy szólt, hogy 300 m² hasznos alapterület felett kell építési engedélyt kérni, és mivel itt a három épület együttesen bőven meghaladta a 300 m²-t, a terv jogszerűségét mindig is vitattuk. Pláne, amikor kiderült, hogy az egyik épület elhelyezése is szabálytalan. Épp ennek a területnek a beépítése kapcsán alkottunk egy olyan szabályt – 2019 nyarán vált hatályossá a Helyi Építési Szabályzatban -, hogy a településközponti vegyes beépítésű telkeken csak akkor helyezhető el több épület, ha épületenként több mint 300 m² az összes hasznos alapterület. Tehát ettől kezdve nem lehet lepöttyinteni egy telekre több kisebb épületet csak azért, hogy ki lehessen játszani az építési engedély szak-mai ellenőrzését. Az építési engedélyköteles tervek csak azután kapnak zöld utat, ha a főépítész szakmai álláspontja alapján a polgármester támogatja a tervek építési engedélyezését (településképi véleményezés).”
A szóban forgó ingatlanon – ahol tehát a tervek kialakításakor sajnálatos módon nem történt településképi kontroll – a szabálytalan helyen álló épületre a kormányhivatal 2020-ban bontási határozatot adott ki.
„Annak ellenére elrendelték a bontást, hogy láthatták, sok család – velünk együtt – már benne lakik, és a mi vagyonunkat is elvitte volna, ha le kell bontani. Ügyvédhez fordultunk – meséli az egyik lakó -, és köz-igazgatási keresetet nyújtottunk be. Végül elfogadták az érveinket, és másodfokon meg-kapta a társasház a fennmaradási engedélyt.”
Leszámítva, hogy még nincs teljesen kész a ház, a lakás elég jó, teszi hozzá a lakó. Annyi bonyodalom és nyugtalanító körülmény merült föl az építése közben, hogy az már szinte eltörpül ezek mellett, hogy az udvaron nincs egyetlen fa, zöld növény sem, holott a terveken még volt. (A telken parkoló autók mellett el sem férne.) Kerékpár- és babakocsi tároló sem fért el az épületben.
„Hihetetlenül nagy a lakásínség, emiatt az építtetők bármit megtehetnek. Onnantól, hogy a szerződést aláírtuk, folyamatosan magas lóról tárgyalt velünk a vállalkozó, és nem mertük megkockáztatni, hogy szerződést bontson. Azt tanácsolom mindenkinek, aki hasonló fába vágná a fejszéjét, nézzen utána alaposan, kivel építteti a házát. A mai fejemmel már komolyan megvizsgálnám a referenciáit, és nem hagynám figyelmen kívül, hogy minden előző vállalkozásának fel-számolás lett a sorsa. Miközben az a helyzet, hogy nekem nagyon kellett ez a lokáció, és jó áron lett olyan lakásom, amely ma legalább a harmadával többet ér, nem biztos, hogy újra belevágnék.”
Kontroll nélkül
Miközben az országban ma sok mindent az agyonszabályozás, szétadminisztrálás – lásd: oktatásügy – nehezít, az építésügyben a magasabb szintű jogszabályok egyre inkább azt a szándékot tükrözik, hogy minél kevesebb projekthez kelljen építési engedély. A legfeljebb 300 m² hasznos alapterületű új lakóépület építését már 2016-ban kivették az engedélyköteles körből. Most pedig a járványügyi veszélyhelyzet idejére életbe lépett az a módosítás, hogy akár 1000 m²-es, hatlakásos társasházat is lehet egyszerű bejelentéssel építeni.
Fehérné Tölgyesi Ildikó szerint e mögött lehet az a jogalkotói szándék is, hogy a jelenlegi helyzetben fontos az építőipar pörgetése, de az is biztos, hogy bármiféle építési szándék könnyebben átcsúszik így. Az ingatlanfejlesztőknek ugyanis alkalmuk van maximálisan kihasználni a lehetőségeket. Az ön-kormányzatoknak szinte egyetlen korlátozott eszközük maradt hatással lenni arra, hogy olyan ingatlanfejlesztések történjenek a városban, amelyek illeszkednek a városképhez: a településképi rendeletben meghatározott követelmények számonkérése.
„A 2016-ban elfogadott településképi tör-vény, és a 314/2012 (XI.8.) sz. kormányrendelet értelmében az önkormányzatoknak saját helyi rendeletet kellett alkotni arról, milyen jellegű épületeket akarnak település-képi szempontból véleményezni, és mely esetekben kell a főépítésztől településképi szakmai konzultációt kérni. A 2018. februári helyi településképi rendelet meg is ha-tározta ezen építmények és településen belüli helyszínek körét. A véleményezés eleve csak az építési engedélyköteles épületek esetében merül fel. A településképi szakmai konzultáció ugyanakkor abban az esetben is kötelező, ha az építkezés egyszerű bejelentéshez kötött, viszont kettő vagy több lakásos épületet terveznek a telekre.”
A város karakterterületekre van osztva, melyekre a rendeletben különféle településképi követelmények vonatkoznak – a legegzaktabbak Ófalura -, és ha azokat megszegi az építtető, akkor a polgármester településképi kötelezést rendelhet el. Semmiféle jogszabály nem tér ki azonban arra, hogy mi történik, ha ezt a konzultációt elmulasztják, vagy az abban leírtakat nem veszik figyelembe.
Megszoksz vagy megszöksz?
Érden ma nem kevesen érzik magukat indiánnak egy szép új világban, amelyben elveszik tőlük a levegőt a telepesek. Szabó Szilárd, az Érdi Rajzok finom kezű mestere Érden született, a Tusculanumban nőtt föl, és 12 éve egy Tulipán utcai nyolclakásos társas-házban él, amely körül már most kétszer annyi az autó, mint a lakás. Észlelve, hogy a környéken gombamód nőnek ki az övékhez hasonló társasházak, nemrég a párjával úgy döntött: menekülőre fogják.
„Már most egy dodzsem pálya az utcánk, ahol az autók folyamatosan kerülgetik egymást, és a telek maradéka szinte száz százalékig beton, hiszen az autók bent parkolnak a ház mögött. Eltűnnek a növények, a fák, a madarak, és nekem egyre jobban hiányzik egy kis földdarab, ahova répát meg salátát tudok ültetni – mondja Szilárd. – Egy kertes ház Érden megfizethetetlen számunkra. Amennyi-ért eladtuk a lakást, abból – Biatorbágytól Dömsödig körülnézve – végül Kiskunlacházán találtunk házat, közel a Dunához. Laktam Írországban, Angliában, de sosem volt olyan gondolahttps://erdmost.hu/wp-content/uploads/2021/06/business-blog-session-cover-img-03.jpg, hogy ne jöjjek vissza Érdre. Sokszor késő estig dolgozom, aztán gyalog sétálok haza, azokon az utcákon, ahol gye-rekkoromban is jártam. Minden sarokhoz fűz valami emlék. Ha végleg el kellene mennem, talán bele is betegednék. A munkám, a szü-leim és az emlékek továbbra is ide kötnek, de jövő héten a párommal elköltözünk.”
A hova és a hogyan?
Cikkünkkel véletlenül sem szeretnénk sugalmazni, hogy baj, ha Érden társasházak épülnek. De az nagyon nem mindegy, hova és hogyan. Továbbá az sem, miként helyezzük el ezekkel együtt az életformánkhoz nélkülözhetetlennek tartott autókat, amelyek szép lassan kitöltik a teret telken belül és a közterületeken egyaránt. A város változik, átrendeződik, az épített környezetet közösen alakítjuk, és felelősségünk van abban, hogy az átalakulások nyomán szörnyszülöttek lepik el a várost, vagy egészséges, élhető településsé fejlődik. A kereteket azonban az állami és a helyi szabályozások jelölik ki. Az önkormányzatok mozgástere ugyan egy-re kisebb, de még így is jelentős.
Szűcs Gábor alpolgármester szerint a város-vezetésnek fontos törekvése, hogy a főútvonalak mentén nagyvárosias településképet öltsön Érd. A sűrű városközpont pedig élhe-tő, rétegződött kertvárosba menjen át, ahol elérhető távolságban vannak a szolgáltatások.
„A HÉSZ a városfejlesztésnek csak egy esz-köze, amivel az irányokat tudja felmutatni az önkormányzat. Sajnálatos módon az országos folyamatok, amelyek az önkormányzatok építésügyi kiüresítése felé haladnak, épp ezeket a lehetőségeket veszik el tőlünk. Azzal, hogy az építési hatóság a kormányhivatalokhoz került, több lehetőség nyílt azok számára, akik ki akarják kerülni a szabályokat. Az önkormányzatnak 2020-tól az építések nyomon követésére és a szankcionálásra nincs ráhatása. Ami viszont rajtunk múlik, azt megtesszük. Most módosítjuk né-hány ponton a HÉSZ-t, azután elindítjuk az alaposabb felülvizsgálatát, és ebbe a helyi gazdasági szereplőket, valamint a civil társadalmat is szeretnénk bevonni, meghallgatni és becsatornázni az átalakításba minél több elképzelést. A város jövőjét és fejlesztésének irányait közösen kell meghatároznunk, vigyázva arra, hogy gazdaságilag fejlődjön, ugyanakkor élhető maradjon.”
