A címben feltett kérdésre kerestük a választ, miután szembesültünk az Otthon Centrum friss felmérésével, amely szerint Érden a kínálati négyzetméterár átlagosan 1,38 millió forint, megelőzve ezzel Sopront, Győrt és a korábbi listavezető Debrecent is. Országos átlagban az új építésű lakások négyzetmétere 1,22 millió forint körül jár, ami éves szinten 12 %-os drágulás, a harmadik negyedévben pedig az áremelkedés üteme is gyorsult. De miért pont Érd lőtt ki ennyire?

Több szakértőt is megkérdeztünk, akik egybehangzóan azon a véleményen voltak, hogy egyebek között a kormány által nemrégiben bejelentett kedvezményes, 3%-os lakáshitel rendezte át a vásárlói térképet. A magyarázat logikus és egyszerű: Budapesten 50 millióból már szinte semmi nem elérhető, és a közeli, korábban népszerű agglomerációs célpontok (Budaörs, Diósd, Százhalombatta) is messze a 100–150 milliós sávban mozognak. Aki ebben a keretben gondolkodott, lehorgonyzott Érden – hirtelen és tömegesen jelent meg a kereslet egy olyan városban, amely a főváros közelsége mellett még mindig több, viszonylag megfizethető új lakást kínált.

Holló Szilvia érdi ingatlanszakértő szerint az árak emelkedése több lépcsőben történt az elmúlt években. Egyrészt a magas ingatlanárak szempontjából az agglomerációs határ kitolódott, hiszen ezt kezdetben Budaörs, Törökbálint és Diósd jelentette, de Érdet is bekebelezte ez a kategória. A Covid idején a nagy számban kiköltözők sem kedveztek az áraknak, a CSOK+, illetve az önkormányzat építési tilalma szintén befolyásolta, ugyanis a kínálat nem tudta maradéktalanul kiszolgálni a meglévő keresletet.

„A legutolsó árfelhajtó hatás a nyár folyamán bejelentett állami támogatású fix 3%-os hitel, ami a július és augusztus hónapban nagyon erős vevői érdeklődést okozott, ennek hatására pedig az eladók Érden 5-10 millió forinttal felemelték az árakat”

– hangsúlyozta az ÉrdMost kérdésére Holló Szilvia.

Hozzátette: mindez eladói oldalról nagyon rossz döntésnek bizonyult, mert sok vevő így nem tett ajánlatot, hiszen inkorrektnek ítélték, ezért vagy más település felé fordultak, vagy egészen egyszerűen éppen ennyivel több pénz nem állt rendelkezésükre. Megjegyezte azt is, hogy talán jobb lett volna az árat megtartani vagy csak minimálisan emelni, és a több érdeklődőből, akit a bejelentés hozott, kiválasztani a legjobb feltételekkel vásárlót, vagyis licithelyzetet előállítani.

Érd sokáig a budai agglomeráció relatíve olcsó városa volt. Ez a szerep egyszerre lett vonzó a hitellel erősített vevőknek és az eladóknak is: a helyiek megszimatolták az alkalmat, és a korábbihoz képest magasabb áron kezdték meghirdetni az ingatlanokat. A piaci pszichológia működött: ha egy környéken sorra jelennek meg a magas áron elkelt lakások, az új belépők és beruházók ehhez igazítják áraikat.

A kínálati oldal nem tudott lépést tartani a hirtelen megugró kereslettel. A változtatási tilalom és a korábbi évek bizonytalanabb környezete több helyen fékezte az előkészítést és az építést, így a friss lakáskínálat nem bővült elég gyorsan. Országosan ugyan 276 projektben több mint 6800 lakás épül, ám ezek súlypontja Debrecenben, Szegeden és Győrben található – Érdre viszonylag kevesebb jut, miközben a főváros közeli kereslet itt koncentrálódik.

Érd előnye, ami most az árat is felhajtja: gyors bejutás Budapestre, kialakult szolgáltatási háttér, családbarát környezet. Az agglomerációs életmód iránti igény – különösen a tágasabb új építésű lakások és sorházi/ikerházi megoldások esetében – továbbra is erős. Ha a vevők nagy része konkrétan ezt a kombinációt keresi, a korlátozottan elérhető új kínálat hamar árverést csinál a piacból.

Egy másik szempont alapján viszont továbbra is elmondható, hogy a budapesti árakhoz képest az érdi négyzetméter árak még mindig nem olyan magasak – ezt Verő Ákos, az Érdi Ingatlan Iroda munkatársa emelte ki.

„Ha valaki Budapestről költözik ki, és a fővárosi újépítésű lakások négyzetméterárait veszi alapul, Érden még mindig kedvezőbb áron találhat hasonló, sőt gyakran jobb műszaki tartalmú ingatlant”

– hangsúlyozta Verő Ákos, aki szintén megerősítette, hogy a fix 3 %-os államilag finanszírozott hitel keresletélénkítő hatása egyértelműen szerepet játszott abban, hogy a legutóbbi negyedéves statisztikákban Érd lett az ingatlanpiac legdrágább szereplője, már ami a négyzetméter árakat illeti.

Az érdi ingatlanos ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a jelenlegi építési tilalom miatt alig épülnek új lakások a városban. A meglévő kínálat nem tudja kielégíteni a növekvő keresletet, így az árak nemcsak az új, hanem a használt ingatlanok esetében is látványosan emelkednek.

Miközben a legtöbb megyei jogú városban 1, 0 –1, 2 millió forint közötti sávban mozognak az újépítésű lakások négyzetméterárai (néhány kisebb város – például Baja, Szekszárd – olcsóbb), a legdrágábbak között kicsi a különbség. Sopron és Győr átlagosan 1,3 millió forint körül jár, Debrecen 1,26 millió forint – Érd viszont ezek fölé lépett. Vagyis ez nem elszigetelt anomália, hanem egy országos trend budapesti peremre vetített, felerősített változata.