Megyei jogú városunk épp vajúdik: poros, átláthatatlan faluból küllemében is várossá lenni igyekszik. Ennek feltűnő jeleiért, a kis telkekre beszorított társasházak, a kivágott fák, letérkövezett udvarok látványáért nem mindenki lelkesedik. Vajon a barátságos, gyümölcsfákkal teleültetett kertvárosnak végképp búcsút mondhatunk? És ha igen, mi készül megszületni helyette. Ezt kérdeztük városunk főépítészétől, Kuslits Tibortól.

Sokaknak nem tetszik Érd alakuló településképe. Önnek?

A közösségi érdek az, hogy az urbanizáció minél kisebb területet érintsen, és minél nagyobb területeken őrizzük meg a természetközeli viszonyokat. A klímaváltozás sebességén úgy lehet lassítani, ha extenzív beépítés helyett – tehát amikor 1000-2000 négyzetméteres telkeken egy-egy családi ház foglalja el a zöldterület nagy részét – minél kisebb zónán belül alakítunk ki városias lakókörnyezetet. Tehát épp az lenne a jó irány – csak nem így! -, amire az emberek, egyébként teljes joggal, panaszkodnak. Patrick Abercrombie brit várostervező nevéhez fűződik a Nagy-London Terv, amely London borzasztó állapotait az ipar távoltartásával kívánta orvosolni, valamint azzal, hogy 50-70 km-es zöld gallér vegye körül a várost. Azon túl jöttek létre azok a szatelit városok, ahonnan vonattal utaznak az emberek a londoni munkahelyükre. A zöld gallér sokat javított a városban maradók életminőségén, a levegő és a környezet állapotán. Mára a nagyobb városok zöme kijelölte a növekedés határait.  A 10 legnagyobb világváros között már nincs a fejlett nyugathoz tartozó, a növekedés áttevődött az ázsiai, a dél-amerikai és az afrikai kontinensre. Ezekben a 20-30 milliós metropoliszokban elképesztő a népsűrűség, ráadásul még az is lehet, hogy a favelák, bádogvárosok fogják megmenteni a világot.

Milyen szempontból?

Nagyon sűrűn laknak és roppant kevés energiát, vizet használnak. Lassan egymilliárd ember él ilyen városokban.

Közegészségügyi szempontból borzasztó körülmények között…

Még csak ezt sem mondanám. A kreativitás és a tömörítés csodáit lehet megfigyelni: a sűrűn beépült városok lakói képesek egy erkélyen vagy egy nyolcemeletes ház tetején paradicsomot termeszteni, disznót tartani. Ez a fajta életforma a leginkább fenntartható, mert nem a természet rovására növekszik. Egyébként Budapest belvárosi kerületeiben is vannak elgondolkoztató építészeti minták: például az úgynevezett gangos házak a mai fogalmaink szerinti kertes családi házas telekstruktúrában születtek valaha. Az egyre sűrűsödő beépítés eredménye egy akkor nem túl egészségesen tömör rendszer lett – szoba-konyhás lakásokkal, melyek egy részébe sosem süt be a nap, és a vécé kint van a hátsó lépcsőnél. Ugyanakkor viszonylag sok embernek lehetett kis területen lakhatást biztosítani. Ami Érdet illeti, ennek az egykori falunak is el kellett indulnia a városiasodás útján: egyre dinamikusabb, sűrűbb beépítéseket tettek lehetővé az építési szabályok. Azzal, hogy településközponti vegyes övezeteket jelöltek ki a forgalmas utak mentén, az épülő házaknak már néhol tényleg van városias hangulatuk. Az a baj, hogy a zömösödés üteme túl gyors. Túl dinamikusan emelkedett a szintek száma és az építési magasság. Nem gondoskodtak arról – meg persze tapasztalat sem volt -, hogy az átmenet szabályait bölcsebben határozzák meg. Elnéztem például a Hivatalnok utcát, ahol a megemelkedett beépíthetőségnek köszönhetően gigantikus társasházak jelentek meg családi házas környezetben. Fittyet hányva annak a településrendezési alapszabálynak is, hogy zártsorú beépítésnél egy határon túl már nem szabad a telek belseje felé építkezni, mert különben torz alakú lakóházak nőnek ki a földből. Az elmúlt években olyan karakterű épületek tudtak így egymás mellé kerülni, amelyeket egy világ választ el egymástól. Abból nem lesz kiegyensúlyozott utcakép, ha két családi ház közé beékelődik egy-egy 36 lakásos társasház. Azért is jó, ha a város sűrűsödik, és nem szétterül, mert a közműveket sokkal gazdaságosabban lehet városi környezetben kiépíteni.

Ezek a kalapács alakú társasházak szabályosan épülnek, kimaxolva a lehetőségeket?

Egyszer például, mikor visszaélésre gyanakodtunk, építésfelügyeleti intézkedést kértünk az építéshatóságtól, és az volt a válasz, hogy igen.

Tervez valamit annak érdekében, hogy ilyeneket mégse lehessen felhúzni Érden?

Van egy koncepcióm. Egyelőre nincs róla közgyűlési döntés vagy helyi rendelet, és azt sem tudom, hogy az állami főépítész támogatja-e. A településképi rendeletünkbe szeretnék beépíteni egy olyan rendelkezést, amely szerint településközponti vegyes övezetben megengedett ugyan egy telekre mondjuk 57 lakást építeni, de ha az adott helyen ezt mégsem lehetséges városképi, örökségvédelmi vagy a védőtávolságok okán kihasználni, akkor lehessen rá nemet mondani. Továbbá, hogy vezessük be a fokozatos növekedés elvét, tehát, hogy egy-egy szinttel lehessen csak megemelni az épületet az adott környezethez képest.

És ezt a „megengedett, de nem célszerű” véleményt mely szerv tudja érvényesíteni?

Az építéshatóság ugyan nem az önkormányzathoz tartozik, de köteles betartatni a helyi rendeleteket. A másik, amihez az Önkormányzat mindenképpen hozzá szándékszik nyúlni a helyi építési szabályzat módosítás. Véleményem szerint például zártsorú beépítés esetén ne lehessen a hátsókertet beépíteni, csak az utca homlokzatvonalától mintegy 20 méterig. Be kellene venni azt az előírást is, hogy a lakások fő helységei nem nézhetnek oldalkertre. Rettenetes állapot, hogy a lakások a szomszédra néznek, és ha oda is épül egy ilyen ház, akkor végképp elfogadhatatlan helyzet áll elő.

Aki új építésű házat keres, miért elégszik meg ilyen igénytelen megoldással?

Mert a pénzéből erre telik. Nem akar füvet nyírni, paradicsomot kapálni, és ez még elfogadható ár. Ugyanakkor én magam, aki a 13. kerületben a Béke téren tehát egy lakótelepen lakom, jobb minőségű lakókörnyezetet érzékelek. Ha kinézek az ablakon, játszótér és park van előttem. Fura, de aki megnézi egy műholdas budapesti térkép virulens zöld szigeteit, paneles lakótelepeket lát, mert akkor még jóval alacsonyabb beépítettséget engedélyeztek, és nem 50-60 %-ot. Az utóbbi 30 év településfejlesztési gyakorlata nem éppen sikertörténet a lakókörnyezet minősége szempontjából.

Gondolja, hogy Érden elsőre racionálisabb lett volna egy kevésbé intenzív beépítést engedélyezni, majd később újratervezni, és beengedni magas házakat is? Ez nem egy, hanem két átmeneti időszakot hozott volna, elnyújtva a folyamatot. Vagy a kisajátítás lett volna jobb megoldás?

Az önkormányzatok szegények, a kisajátítás pedig költséges dolog. Leginkább a közlekedési beruházások esetén indokolt, amikor utat kell nyitni valahol. Ma már inkább a vállalkozói tőke szokta az ilyen kérdéseket megoldani, és a piac segíti az értelmes trendek érvényesülését. Hasonló okok miatt az önkormányzatoknak korlátozottak a lehetőségei abban is, hogy szociális bérlakás-építésekkel formálják a város képét és szerkezetét, holott ez alapvető feladatuk lenne. Érdnek is sok beépíthető telke van, és a társadalomról való gondoskodás jegyében a legelesettebbek számára az önkormányzat tudná megoldani a lakhatást – ha lenne rá pénze. Másfelől a város szerkezeti problémáinak megoldását sem lehet a vállalkozóktól, befektetőktől várni. Ma sok önkormányzat legfeljebb annyit tud tenni, hogy megteremti a feltételeket és a körülményeket ahhoz, hogy gyümölcsöző vállalkozások révén valósulhasson meg a közösségi érdek.

Ehelyett a települések rákényszerülnek arra, hogy a vagyonukat kiárusítsák.

1998 óta dolgozom önkormányzatoknál, és elég kevés példát látok tudatos vagyongazdálkodásra, tehát arra, hogy amikor valamit eladnak, abból valamilyen gazdálkodási célt oldanak meg, és nem csak betömnek egy költségvetési lyukat, hogy aztán másutt elszivárogjon a pénz. Bár az ellenkezőjére is vannak üdítő kivételek. Jó dolog a bevétel, de az átgondolatlan eladásokkal fontos lehetőségeket engednek ki a kezükből.

Milyen következményei látszanak már most annak, hogy az építkezések egy része nem engedélyköteles?

A CSOK bevezetésekor – úgymond „a bürokrácia csökkentése érdekében” – változtatták meg az építési törvényt úgy, hogy a 300 m² alatti lakásokhoz nem kell építési engedélyt kérni, csak egyszerű bejelentési kötelezettség van. Később ezt úgy módosították, hogy aki saját magának építi a házat, az ennél is nagyobbat építhet puszta bejelentéssel. Így aztán előállt az a – szerintem – egészségtelen helyzet, hogy az építkezések 70 százalékánál elég pusztán bejelentést tenni. Mivel az építéshatóságnak nincs kapacitása arra, hogy ezeket a bejelentéseket jogi szempontból megvizsgálja, csupán a bejelentések előírt tartalma megfelelőségét tudja ellenőrizni. Kertvárosias övezetekben – ilyen Érd nagy része – egy 1000 m² alatti telekre csupán egy lakást lehet építeni, a fölött is csak kettőt egy épületben. Csak a városközponti vegyes övezetekben lehet 30-40-50 lakást építeni. Sajnos ezért a gyakran egy-két lakásos bejelentett házakban egyszer csak jóval nagyobb számú lakás alakul ki – tulajdonképpen jogellenesen.

Ezt tulajdonjogilag hogyan lehet megtenni?

Gyanakszom rá, hogy jogellenesen. Amikor kiderül, hogy kertvárosias övezetben az adott lakásszámot nem lehetett volna megépíteni, az építéshatóság felkéri az Önkormányzatot, hogy a lakásszám túllépés miatt bocsásson ki településképi kötelezést a szabályos állapot kialakítására. Teljes joggal, hiszen ez az egy hatósági jogkörünk van – a rendeltetési egységek számának és a rendeltetésmód megváltoztatásának kontrollja. Nekünk kell kötelezni az építtetőt, hogy alakítsa vissza a házat úgy, ahogyan annak idején bejelentette, és ezzel adott esetben családok életlehetőségeit veszélyeztetjük. Nem kis erkölcsi dilemma. Ráadásul az építési vállalkozó cégét addigra már gyakran felszámolták, őt nem lehet utolérni, az új tulajdonos pedig nem is érti, mi történik. Azt hiszem, az a trükk, hogy az építtetők papíron nem lakást adnak el, hanem annak egy-egy részét.

Az önkormányzat ilyen helyzetben mit tehet?

Nem lehet szemet hunyni. A bejelentett állapot visszaállítása eleve reménytelen vállalkozás, de azért kibocsátjuk a kötelezést, várunk, és bírsággal fenyegetünk… A 2014 körül bevezetett egyszerű bejelentéses eljárásból fakadó katasztrófák mostanra értek utol minket.

Tehát éveken keresztül jogos hatósági vegzálásnak vannak kitéve a lakók, bíróságra kell járniuk – de mi lesz a vége?

Én nem látom a végét, sem a megoldást. Ha egyszer bele van írva a helyi rendeletbe, hogy egy épületben nem lehet több két lakásnál, akkor nem lehet több. Régen, mikor még mindenhez építési engedély kellett, az embereknek pecsétes papírjuk volt arról, hogy „én ezt megépíthettem”. Ilyen most nincs. Sőt, már használatbavételi engedély sincs, és amikor kiállítják a hatósági bizonyítványt arról, hogy elkészült a ház, kiderül, hogy ilyet nem is lehetett építeni.

Aki lakást akar vásárolni Érden, mire figyeljen, hogy bele ne fusson egy ilyen csapdába? 

Meg kell kérdezni az önkormányzatnál, hogy az adott telken hány lakásegység építhető. Sajnos rendszerint utólag keresnek meg minket, amikor már baj van. Azért jó példákkal is találkozunk: építési vállalkozók, építésszervezők is partnerek abban, hogy mielőtt elkezdenek építkezni, megkeresnek bennünket és érdeklődnek a legális építési lehetőségekről. Akik visszaélnek a helyzettel, és családok vagyonát, megélhetését kockáztatják, azokkal szemben a végsőkig elmegyünk. A póruljárt embereknek azonban nem lehet cinikusan a jogszabályra mutogatni.

Az ügyvédeknek milyen szerepük és mekkora mozgásterük van az ilyen helyzetekben?

Én ezt gyanakodva szemlélem, hiszen nekik észlelniük kell, hogy az adott telekre csak két lakást lehetett volna építeni, mégis négy adásvételi szerződés összeállítására kérik őket. Ilyenkor nehéz jóhiszeműségre gyanakodni. Más kérdés, hogy ha egy lakás feltűnően olcsó a piaci árhoz képest, a vásárlónak el kellene gondolkodni azon, mi lehet az oka. Gyakran azért relatíve olcsó a lakás, mert nem mindenben volt szabályos és jogszerű a megépítése.

Tegyük fel, hogy átcsúszik az építéshatóságnál a projekt. Akár le is lehet élni az életet egy ilyen lakásban?

Ha nem veszi észre senki, és nem akarják eladni, CSOK-ot vagy hitelt felvenni, van rá esély. Ott bukik meg a dolog, amikor pénz függ tőle. A bankok a hitel elbírálásánál ragaszkodnak a földhivatali nyilvántartás bemutatásához. Bármennyire is örülnek tehát sokan, hogy nincs szükség építési engedélyre, az építtetőnek sem volt volna rossz, ha hivatalos dokumentum állna rendelkezésére, hogy amit épít, a hatóság engedélyezte, az építés jogszerű. A kialakult helyzetben azonban nem tartom valószínűnek, hogy az egyserű bejelentés jogintézményét kivezetnék a jogrendszerből. Talán, ha az önkormányzatok visszakaphatnák az építéshatósági jogkört, érzékenyebben lehetne kezelni az ilyen eseteket. Több empátiát, a körülmények pontosabb ismeretét tételezek föl egy polgármesteri hivatalban dolgozó bürokratáról, mint egy távoli szervezet még oly lelkiismeretes ügyintézőjéről.

Pedig talán épp a helyi elfogultságok kiküszöbölésére vették el a jogkört az önkormányzatoktól, nem?

És mire mentek vele? Minden hierarchikus rendszer kitett a külső befolyásolásnak.

Mihalicz Csilla