Kezdjük az alapoknál. Hogyan válasszunk telket?

Mindenképp érdemes utánanézni, mielőtt az ember kiválasztja álmai telkét, otthonát, hogy milyen a rendelkezésre álló humán, illetve műszaki infrastruktúra a környéken.

Vannak olyan utcák, ahol nem összközművesek a telkek?

Igen, például az M7 autópálya környezetében a Fundoklia-völgytől nyugatra lévő területek, ahol a közelmúltban komoly beépítés kezdődött. A városi csatornázási programból ez a rész kimaradt, a telkek nem összközművesek.

Ennek mi az oka?

Annak idején, amikor a pályázat készült, ez még beépítetlen terület volt, a csatornaberuházás így nem érinthette. A másik ok, hogy a Fundoklia-völgy miatt ez egy zárványterület Tárnok határában, ami műszakilag nehezíti a csatornahálózat kialakítását. Ezekben a nehezen megközelíthető utcákban, a völgy nyugati oldalán mostanában egyre több ház épül.

Szabad itt építkezni egyáltalán?

Igen, ha zárt rendszerű szennyvíztárolót építenek a házhoz. Ezt persze időnként szippantatni kell, ami költséges.

Az újonnan beépülő utcák közvilágítása is foghíjas.

A beköltözők utólag már érzik, hogy szükség lenne közvilágításra, csatornára, és jelzik is az önkormányzatnak. Egyébként az M7-es környékén, ahol a telek nagysága lehetővé teszi, hogy kétlakásos épületet húzzanak fel, nagy számban vállalkozók építkeznek. Sok az egymáshoz hasonló ház, mintha egy kis telepen járna az ember.

Ez azért nem tesz jót a városképnek.

Attól függ, honnan nézzük. Akár egyfajta rendezettséget is adhat. Nyilván más, ha az ember magának épít, akkor a saját ízlésére formálja a házát. Ez az önmegvalósítási vágy is okozhat gondot, mert az sem jó, ha az épület akár tömegében, akár színében nem illeszkedik a környezetéhez. Szóval a monotonitás lehet jó is, rossz is. Persze, az is nagy kérdés, hogyan alakítják ki a zöldfelületeket a beköltözők. Figyelembe kell venni, hogy ez egy nagyon köves terület, nem minden növény él meg rajta. Tehát ha van elképzelésünk a jövendő kertünkről, nem árt, ha a talajviszonyokról is tájékozódunk.

Mire figyeljen az, aki lakást vásárol?

Aki többlakásos házba költözne, nézzen utána, hogy az épületet társasházzá nyilvánították-e vagy osztatlan közös tulajdon. Utóbbi esetben ugyanis elképzelhető, hogy nem legálisan alakították ki az épületen belül a lakásokat. Sajnos, ezzel a problémával a mai napig találkozunk. Mostanáig azoknak, akik egy többlakásos lakóépületet társasházzá akartak nyilváníttatni, hatósági bizonyítványt kellett kérniük az önkormányzattól, így elvileg le tudtuk ellenőrizni, hogy az adott telken lehet-e annyi lakást kialakítani, mint ahogy azt az építtető óhajtotta. Ha nem, elutasítottuk a kérelmet. Most már nem kell hatósági bizonyítványért folyamodni. Hogy ennek milyen hatása lesz, még nem tudjuk, túl friss a jogszabályi módosítás. Persze, akik kertvárosi lakóterületen lévő régi építésű, nagyobb házakat belső átalakítással választottak le kisebb lakásokká, meg sem próbálták beszerezni az engedélyt. Tudták, úgysem adnánk meg, hiszen a családi házas övezetben egy telken legfeljebb két lakás állhat. Így ezek eleve maradtak szabálytalanul osztatlan közös tulajdonban.

Ez miért rossz?

Azért, mert tulajdonjogilag nem különülnek el egymástól az egyes lakások, hanem minden mindenkié. Nincs olyan szabályozás, mint a társasházaknál, és ez sok vita forrása lehet. Vásárlás előtt a főépítészi csoport készséggel ad tájékoztatást arról, hogy az adott ingatlan esetében mik a szabályok, lehetőségek a kialakítható lakásszámot illetően.

A társasházaknál is adódhatnak gondok. Az újépítésű ingatlanokat nézve például úgy tűnik, egyre kevesebb a zöldfelület.

Városközponti területen intenzív építési övezeteket határoz meg a szabályozási terv. Ne felejtsük el, egy megyei jogú városnak kiterjedtebb városközponttal kell rendelkeznie. Igény is van a városias jellegű épületekre. A probléma inkább az, hogy előfordul, a kialakított minimális zöldfelületet is leburkolják később, már a használatba vétel után. Az építési folyamatok ellenőrzése már nem tartozik a polgármesteri hivatalhoz, hanem a kormányhivatalhoz került. Volt már rá példa, hogy mi jeleztük az építésfelügyeletnek, egyre fogy a zöldfelület egy már megépített ingatlanon. Azt a választ kaptuk, hogy ők az ingatlan használatbavételét követően már nem tudnak eljárni.

Ki lehet akkor az illetékes?

A Helyi Építési Szabályzat paramétereinek ellenőrzése – melynek egyik eleme a minimális földfelület nagysága – a kormányhivatal építésfelügyeleti feladata. Az építtető felelős a tervben jelölt, szabályoknak megfelelő mértékű zöldfelület magvalósításáért. Ha már eladták a lakásokat, a vállalkozó kivonul a projektből, így a lakók kötelessége és feladata, hogy a meglévő zöldfelületet fenntartsák. Ennek ellenőrzésére a jövőben nagyobb hangsúlyt kell fordítani. A városközpontban egyébként más problémákkal is szembesülünk. Ezen a részen viszonylag keskeny, hosszú telkek vannak, ahol régebben családi házak álltak.

Gondoljunk például az Alsó és Felső utcára?

Igen. Ezek az utcák már jó tíz éve az intenzívebb beépítésű övezetbe tartoznak. Ez azt jelenti, hogy itt társasházakat is kialakíthatnak a vállalkozók. Az eredeti elképzelés az volt, hogy a befektetők majd két-három telket vesznek, és oda városias, az utcafronton zártsorú, a mögöttes területeken szabadon álló épülettömegekből kialakított társasházakat építenek. Ám ezzel nagyon ritkán találkozunk, inkább az a jellemző, hogy a beruházási szándék egy telekre korlátozódik, és mondjuk egy 16 méter széles és 40 méter hosszú telken szeretnének 15-20 lakásos társasházat felépíteni. Ez elvileg lehetséges, de a telek formája miatt csak keskeny, hosszú, barakkszerű házat tudnak felépíteni, ami egyrészt nem esztétikus, másrészt nem tud nívós életteret biztosítani. A Helyi Építési Szabályzat módosításában próbáljuk ezt kezelni a közeljövőben. Addig is igyekszünk meggyőzni az építtetőket, hogy inkább kevesebb lakást alakítsanak ki, tetszetősebb épülettömegekben, ami a lakóknak is kedvezőbb életteret biztosít.

És sikerrel járnak?

Sajnos csak ritkán. Minden vállalkozó a lehető legtöbbet akarja kihozni a befektetéséből, nehéz rábeszélni őket arra, hogy engedjenek az üzleti érdekből a tágasság vagy az élhetőség javára.

Mi a helyzet a parkolók, garázsok kialakításával?

Általános szabály, és így a városközpontban is érvényes, hogy a telken belül kell biztosítani a parkolást. Egy lakásra másfél parkolónak kell jutnia. Nemcsak ezt kell ellenőrizni, hanem a kialakítást is, magyarán, hogy a parkoló valóban használható-e.

Nem kevés a másfél? Az agglomerációban általában két autója van egy családnak.

Az országos szabály lakásonként egy, ezen szigorított a helyi szabályozás. Igazából a szemléletet kellene formálni, hogy egyre nagyobb teret nyerjen a közösségi közlekedés, kerékpározás. Persze, ehhez megfelelő infrastruktúra is kell, ezen a téren az önkormányzatnak is sok feladata van még. A parkolásra visszatérve, ha valaki többlakásos társasházat épít, a városközpontban a parkoló autók minimum felét az épületen belül vagy a terepszint alatt kell elhelyeznie. A város egyéb területein, a forgalmas főútvonalak mentén elég a terepszinten kialakítani a parkolókat, ha húsz autónál kevesebbet kell elhelyezni. Ezen szeretnénk változtatni. Kötelezővé tennénk, hogy a parkolók egy része ezeken a területeken is épületen belül legyen. Bő egy éve az új építésű családi házaknál is egy autót épületen belül kell elhelyezni. Régi építésű, felújítás előtt álló házakra ez nem vonatkozik.

Lehet-e visszabontatni egy szabálytalanul felépített épületet, épületrészt?

Elméletileg igen, de az országos tapasztalat az, hogy nagyon nehéz valamit lebontatni. Az ügyfél kérhet jogorvoslatot, ami a végtelenségig húzódhat. Inkább arra kell törekednünk, hogy az építkezés szabályosan történjen.