Gondoljunk csak a többlakásos, de albetétek nélküli házakra, vagy a keskeny, kisebb telkekre felhúzott társasházakra. Az elmúlt évek érdi építési boomjáról és a jellemző visszaélésekről Fehérné Tölgyesi Ildikó főépítésszel beszélgettünk.
Az elmúlt évek kedvező adó- és kamatkörnyezetének, a bővülő családtámogatásoknak, illetve kínálat ugrásszerű növekedésének köszönhetően hatalmas volt a lakásvásárlási kedv: a családi házak mellett rohamtempóban épültek az új társasházak országszerte – így Érden is. Városunkban sok új építésű társasházzal találkozhatunk; persze ezeket nem lehet csak úgy felépíteni bárhová, csak ahol ezt a Helyi Építési Szabályzat lehetővé teszi. Ilyen a városközpont (beleértve pl. a Hivatalnok utca egy szakaszát, valamint az Alsó- és a Felső utcák egy részét a Szakorvosi Rendelőig, és az ezeket összekötő mellékutcákat), illetve a forgalmasabb főutak (pl. Velencei, Budai Riminyáki, Bajcsy-Zsilinszky, Szovátai, Lőcsei) menti területek. Félreértések elkerülése végett nem minden többlakásos épület társasház, csak az, amely társasházi alapító okirattal és SZMSZ-szel rendelkezik, és albetétekre, azaz önálló helyrajzi számmal jelölt ingatlanokra – lakások, üzlethelyiségek, garázshelyek stb. – oszlik.
– Ez nagyon tiszta helyzetet teremt, hiszen a lakók tudják: ha valakinél valamilyen kár keletkezik, illetve a házban felújításra van szükség, a ház közösen viseli-e a terheket, vagy az adott ingatlan tulajdonosának kell. Sajnos, Érden az elmúlt években nemcsak új társasházakat húztak fel, hanem régen épített, nagyobb házakat is átalakítottak többlakásossá, gyakran olyan területeken is, ahol erre a Helyi Építési Szabályzat nem ad lehetőséget. Ehhez nincs szükség engedélyre, bejelentésre, így sokan éltek a lehetőséggel. A kertvárosi lakóövezeti területeken van több nagyobb épület is, amit úgy alakítottak át, hogy akár négy-öt családnak is otthont adjon. Mivel ilyenkor az autóbeállókat is ki kell alakítani, nagyon sok burkolt felület lesz a kertben, megnő az utca forgalma, megnövekszik a közterületen parkolók száma, arról nem is beszélve, hogy ezek nem társasházak; nincsenek albetétek, sem társasházi alapító okiratuk. Nem véletlenül: elvileg annak a vállalkozónak, aki egy régi, egy- vagy kétlakásos házból szeretne többlakásost kialakítani, településképi bejelentést kellene tennie önkormányzatunknál. Mivel kertvárosi lakóterületen, bármekkora is a telek, csak legfeljebb kétlakásos épületet lehet felhúzni, mi ezt elutasítanánk. Így aztán a vállalkozó nem nyújt be semmit, hanem úgy alakít ki több lakást, hogy szembe megy a Helyi Építési Szabályzattal. Ezeket az ingatlanokat viszont nem tudja lakásként értékesíteni, hiszen az albetétesítés nem történhetett meg a településképi bejelentés hiánya miatt; a vásárlók ezekben az épületekben csak tulajdoni hányadot vesznek. Mivel nincs olyan szabályozás, SZMSZ, mint a társasházak esetében, jöhet majd a vita, hogy ki és hogyan viselje a felújítás, a kárelhárítás költségeit – jegyezte meg a főépítész.
A szankcionálás egyelőre szélmalomharc: aki az építési szabályzat ellen vét, azzal szemben a járási építésfelügyeletnek kell eljárnia. Elfordult már, hogy ők a vállalkozót kötelezték az eredeti állapot visszaállítására, csakhogy az építkező fellebbezéssel élt a Járási Hivatal másodfokú hatóságánál, amely megsemmisítette az eljárást, mondván: mivel az ügy a településképi bejelentéssel függ össze, a polgármesternek kell eljárnia… A hatásköri anomáliák miatt egyetlen esetben sikerült bíróságra vinni az ügyet, a bíróság ez esetben megállapította, hogy a szabálytalan lakáskialakítások ügyében a járási hivatalnak kell eljárnia. A határozat viszont csupán arra az egy ügyre vonatkozott, az pedig nem megoldás, hogy mindent bíróság elé visznek, már csak azért sem, mert az eljárás hosszú időt vehet igénybe – a vállalkozó a lehető leghamarabb eladja a lakásokat, így az eredeti állapot helyreállítása már az új tulajdonosok életét tenné tönkre. Hogy hány lehet ezekből az ingatlanokból, azt nem tudni; előfordulhat akár százas nagyságrend is, az önkormányzat látókörében húsznál biztos több van.
Vannak más visszaélések is. Fontos tudni, hogy a 300 négyzetmétert meghaladó méretű, döntően lakó funkciót tartalmazó, nem saját részre épülő ingatlanok építésiengedély-kötelesek, és az önkormányzathoz tartoznak. Az ennél kisebb, valamint a 300 négyzetméternél nagyobb, de saját részre épülő ingatlanok csak bejelentéskötelesek, és a Járási Hivatal az illetékes. (Ha nem lakó-, hanem gazdasági, kereskedelmi funkciót lát el az ingatlan, az mérethatártól függetlenül engedélyköteles.) Természetesen az egyszerű bejelentés esetén is be kell tartania a szabályokat az építtetőnek. Ami a társasházakat illeti, a HÉSZ azt is szabályozza, hogy a város egyes területein egy-egy ilyen épületben milyen rendeltetési egységek lehetnek; azaz mekkora lehet a lakások és az üzletek aránya. A 300 négyzetméter alatti ingatlanok esetén, amelyek csak bejelentéskötelesek, gyakoriak voltak a visszaélések: a terven üzlethelyiségként feltüntetett helyiségcsoportokat is lakásként értékesítették, és annak is használják a tulajdonosai. Így aztán tavaly módosították a HÉSZ-t: ha a vállalkozó 300 négyzetméter feletti, azaz engedélyköteles ingatlant épít (megadva ezzel a nagyobb önkormányzati kontroll lehetőségét), akár az összes rendeltetési egységet lakásként is kialakíthatja. Mint a főépítész elmondta, többen is élnek ezzel a lehetőséggel.
Vannak más problémák is: egyes városrészekben – pl. az Alsó és Felső utcák által határolt tömbben – nagyon keskenyek a telkek, ám az övezet városias, intenzív beépítést tesz lehetővé, hiszen pl. ezen a területen kellene, hogy kialakuljon, bővüljön a megyei jogú városhoz méltó városközpont. A szabályozási terv megalkotásakor az volt az elképzelés, hogy a beruházók majd két-három telket is megvásárolnak, és ezeken építkeznek majd, ám az ingatlanfejlesztők nem így gondolták: inkább egy-egy keskeny telekre próbálják bezsúfolni a lakásokat, a zöldfelületet és a parkolókat. Ezzel a jelenséggel persze nem csak Érden találkozhatunk.
Hogy mennyire emelkedett meg Érden a társasházak száma, arra nincs adat az önkormányzatnál, de az egyértelmű, hogy az elmúlt években jelentősen megszaporodtak ezek az építkezések. Mivel idén januártól ismételten a normál, 27 százalékos áfakulcsot kell alkalmazni az új lakóingatlanok értékesítésére, várhatóan a növekedés visszaesik majd.
Egyéb változások is várhatók: márciustól az építéshatóság teljes egészében átkerül a kormányhivatalhoz, így az építésiengedély-köteles ügyekkel sem az önkormányzat foglalkozik majd. (A főépítészi csoport megmarad, hiszen ők készítik elő továbbra is a város településfejlesztési, és rendezési terveit, helyi építési szabályzatát.) Azt, hogy milyen esztétikai, településképi követelmények vonatkoznak a városban épülő új házakra, továbbra is az önkormányzat szabályozza, a településképi rendeletben. Például Ófaluban csak bizonyos hajlásszögű tetőt lehet építeni, vagy nem szabad rikítóra színezni egy-egy épületet (sehol a városban). Ennek a polgármester településképi kötelezési eljárásban érvényt tud szerezni. Ugyanakkor tény, hogy az önkormányzatnak egyre kisebb hatásköre lesz az ellenőrzésekre, és a még megmaradt kontroll is kikerül a kezéből. Jó hír, hogy – mint Fehérné Tölgyesi Ildikó elmondta – a lakosságnak továbbra is lesz lehetősége az egyeztetésre, sőt, a többlakásos lakóépületben lakást vásárolni szándékozóknak kifejezetten ajánlatos a tájékozódás a korábban leírtak miatt. A két, vagy annál több lakást tartalmazó épület esetén ugyanúgy kötelező lesz a településképi konzultáció, mint eddig volt (az más kérdés, hogy az ennek során tett megállapítások nem minden esetben kerülnek betartásra).
Fontos még megemlíteni, hogy nemcsak társasházak bújtak ki gomba módra a földből az elmúlt években, hanem nagyon sok családi ház is. Mivel sok az ezer négyzetméter feletti méretű telek, kedvelt az ikerházas építkezés is (ezeket is jobbára vállalkozók építik, akik kimondottan keresték ezeket a telkeket az elmúlt években, melyeken szabályosan megépíthető a két lakás). A főépítész szerint – a megtartott településképi szakmai konzultációk számából kiindulva – ezekből épült a legtöbb az elmúlt évek során. Egyes városrészekben különösen sok ikerház épült, például az M7-es feletti területen.
– Sok a Budapestről kiköltöző, családos vagy családot alapító fiatal. Ők nem vágynak nagy telekre, mivel munka mellett meghaladná a kapacitásukat a rendben tartása, az viszont fontos a számukra, hogy legalább egy kisebb kert legyen, ahová kimehetnek játszani a gyerekek. Azt tapasztaljuk, hogy a viszonylag kis kertrésszel rendelkező egy vagy kétlakásos családi házak iránt nagy a kereslet – fűzte hozzá a főépítész.
Kérdés, hogy az iker- és társasházak szaporodásával megnövekvő lakosságszám egy-egy területen mekkora járműforgalmat generál, és enyhíthetők-e a dugók és az egyre rosszabb parkolási helyzet a városközpontban – ez azonban már egy másik cikkünk témája lesz.
